Меню

Недействительность сделки понятие и основания

Недействительность сделки: понятие и основания

В современной правовой системе выделяют действительные и недействительные сделки. В нормах гражданского законодательства, регулирующих единые правила заключения сделок, большое значение уделяется теме именно ничтожности сделок. В данной статье мы подробно рассмотрим понятие и основания недействительности сделок.

Вы узнаете:

  • Что такое недействительная сделка.
  • На какие виды делятся недействительные сделки.
  • Какова их юридическая база.
  • Каковы последствия таких сделок.

Понятие «недействительные сделки»

Понятие недействительной сделки имеет точное определение. Это любая сделка, которая не соответствует нормам законодательства. Так как российское законодательство устанавливает правила, чтобы сделка подразумевала собой настоящую волю ее сторон в установленной форме, а также дееспособность сторон, то неисполнение любого их перечисленных пунктов формирует несовершение сделки.

Особое значение в этом вопросе занимает момент наступления недействительности. Сделка признается недействительной с момента, когда она была выполнена. Тем не менее, исходя их понятия сделки, следует, она может быть закончена лишь на грядущий период. Так, невозможно признать незаконной сделку по аренде офиса с момента ее исполнения, так как офис какое-то время находился в эксплуатации. В этой ситуации сделка будет закрыта на грядущий период.

В соответствии с актуальным законодательством существует период исковой давности таких сделок – 10 лет с момента исполнения сделки. Иск установления оспоримой сделки незаконной может направляться в течение 1 года с момента остановки насильственных действий, под напором которых была открыта сделка. Также это можно сделать в течение 1 года с момента, когда истцу стали известны иные факторы, способные повлиять на законность сделки.

Виды недействительных сделок

Выделяют 3 вида недействительности сделок в силу закона:

  • Оспоримая сделка. Представляет собой соглашение, являющимся недействительным из-за установления его таким судебным решением. Из самого названия вида следует, что подобную сделку возможно оспорить. Признать ее такой можно также по судебному решению.
  • Ничтожная сделка. Для понятия ничтожной сделки есть точное определение. Это соглашение, которое считается незаконным вне зависимости от признания его таким судебным установлением. Такая сделка является незаконной в соответствии с актуальным законодательством. Условия ничтожности сделки закреплены в Гражданском Кодексе РФ.
  • Относительно недействительные сделки. Незаконность сделки определяется в зависимости от судебного решения. Арбитражный суд может признать сделку незаконной по запросу заинтересованных субъектов. Это могут быть физические лица либо организации. К признакам недействительной сделки подобного типа можно отнести обман, мошенничество, насильственные действия, шантаж, злой умысел одного из участников сделки или стечение трудных обстоятельств. Пока в суд не будет отправлено заявление о признании сделки незаконной, она продолжает оставаться действительной.

Понятие недействительности сделки в гражданском праве означает ее полноценную дефектность. Однако существуют соглашения, которые лишь частично наделены признаками недействительности сделки. В подобных ситуациях, когда незаконность сделки не была установлена, процессы выполняются с признанием соглашения законным.

Контрагент не признает подпись: что делать

Узнайте из статьи электронного журнала «Генеральный Директор», как доказать, что договор с контрагентом действительный, и избежать потери денег.

Узнать

Юридическая база недействительных сделок

Недействительность сделки признается из-за различных оснований. Это может быть и злой умысел, и стечение обстоятельств. Рассмотрим общие основания недействительности сделок:

  • Сделки, цель которых противоречит правовым и нравственным порядкам. Ключевое условие недействительности сделки – ее противоречие закону. В то же время существует особый вид незаконных сделок. Этот сделки, цель которых изначально противоречит нравственным и правовым порядкам. Соответственно условия подобной недействительной сделки выражаются не только в том, что они не соответствуют определенным нормам, но и в том, что совершаются они с заведомым умыслом.

Разделяют различные последствия для подобной сделки. Они подразделяются в зависимости от того, существовал ли умысел при ее заключении у обоих участников или только у одного, а также совершил сделку один участник или оба.

  • Сделки, которые совершил недееспособный гражданин. При этом дееспособным должен быть признан гражданин из-за эмоциональной болезни или слабоумия. В связи с тем, что подобный гражданин признан недееспособным, то это является признанием ничтожной односторонней сделки.
  • Сделки, заключенные гражданами, которые не достигли четырнадцатилетнего возраста. По единым стандартам подобные сделки считаются незаконными. Исключением являются небольшие бытовые сделки (в том числе внесение вкладов). Последствие подобной незаконной сделки – двусторонняя реституция.
  • Фиктивные сделки. Это сделки, которые были заключены лишь для общего вида. Они не подразумевали намерение сформировать правовые отношения. При этом у окружающих возникает иллюзия, будто соглашение совершено. Такая сделка считается недействительной. Так, некоторые граждане приобретают или продают недвижимость, заранее обговорив то, что сделка не будет формироваться правовые отношения. Также это может быть сделка, выполнена для прикрытия другого соглашения.

Последствия недействительных сделок

Выделяют несколько видов последствий незаконных сделок. Это двусторонняя и односторонняя реституция, а также изъятие объектов, полученных по итогам сделки у каждой стороны. При этом недействительность устной сделки не влечет за собой каких-либо последствий.

Двусторонняя реституция применима ко всем видам таких сделок. Она подразумевает то, что каждый участник соглашения должен вернуть второму участнику все то, что было приобретено в процессе сделки. Если такой возврат невозможно осуществить, то участник должен вернуть стоимость положенных объектов в финансовом эквиваленте.

Односторонняя реституция подразумевает то, что объекты необходимо вернуть только одному участнику. При этом остальные объекты должны быть конфискованы. Такое последствие происходит тогда, когда для получения злого умысла были совершены действия одного участника. В этой ситуации все то, что приобретено преступным лицом, должно вернуться второму участнику, а все то, что получил второй участник, конфискуется. Реституция применяется только для участников незаконной сделки. Если объекты, приобретенные по недействительному соглашению, были изъяты посторонними лицами, то возможность их получения определяется судебным решением.

Конфискация всех объектов, которые были получены по результатам соглашения, у каждого участника используется при наличии злого умысла у обеих сторон соглашения. Другими словами, оба участника преследовали преступную цель.

Особые последствия возникают при заключении фиктивных сделок. Такая сделка не порождает последствий. Однако суд может запретить ее дальнейшее продолжение.

Бывают случаи, когда недействительной признается лишь часть соглашения. В соответствии с законом недействительность части соглашения не влечет за собой незаконность других частей. Однако недействительность первой части может и не наступить, если доказать, что соглашение было оформлено без добавления недействительной части.

По спорам, связанным с данным вопросом, используется единый период исковой давности – 3 года. Однако по вопросам недействительности сделки, произошедшей из-за обмана, насильственных действий и т.д. сроке исковой давности составляет год. Наступает он с момента завершения насильственных действий. Также укороченный срок предусматривается для разбирательств о сделках по купле и продажи приватизируемых объектов – полгода с момента подписания договора. Если иск направлен третьими лицами или прокурором, то срок давности равен полугоду с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о факторах, считающихся основанием для установления соглашения незаконным. Однако иск должен быть направлен не позже, чем через три года с момента подписания документа.

Перечисленные сроки не касаются приватизационных договоров.

Источник

Четыре дела о недействительных сделках

Ничтожные и оспоримые сделки

В законе есть три вида сделок: ничтожная, оспоримая и недействительная сделка. Чем они отличаются:

  • ничтожная — сделка, которую можно признать недействительной без суда. Это сделки с подростками или безнравственные, вроде продажи наркотиков или торговли людьми;
  • оспоримая — сделка, которую рассматривает суд. Он решает, признать ли ее недействительной. Пока идет суд, стороны обязаны выполнять условия сделки;
  • недействительная — это общее название для ничтожной и оспоримой сделок.

Главное отличие ничтожной сделки — она не имеет юридической силы уже в тот момент, когда подписывают договор. Чтобы доказать это, суд не нужен. Любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Пример такой сделки:

Компания «Листопад» покупает у Аркадия автомобиль. Лично они не встречаются, обмениваются документами по почте. Через неделю выясняется, что Аркадию 13 лет. Несовершеннолетний не может заключать сделки, поэтому она считается ничтожной и отменяется без суда. Стыдно, «Листопад».

Все причины, по которым суд может отменить сделку, есть в Гражданском кодексе. Об этом ниже.

Почему сделку могут признать недействительной

Есть несколько причин, по которым суд может признать сделку недействительной:

  • она нарушает закон или правовые акты;
  • цель противоречит основам правопорядка и нравственности. Например, сделки для продажи людей в сексуальное рабство;
  • сделка была мнимой или притворной. Мнимые заключают только для вида, не собираясь выполнять обязательства, а притворные — чтобы прикрыть другие сделки;
  • участнику сделки меньше 18 лет или он недееспособен;
  • сделку оформили без согласия третьих лиц или органов власти, если их согласие было нужно;
  • сделка компании противоречит целям ее деятельности. Звучит непонятно и абстрактно, поэтому держите пример с подробностями ниже.
Читайте также:  Тест по Модулю 2 Воздействие негативных физических и химических факторов на человека и среду обитания

У ресторанной франшизы «Бургер-мама» есть устав с таким пунктом: цель компании — предпринимательская деятельность в отрасли общественного питания, а именно приготовление и продажа сочных бургеров.

Если кассир в одном из заведений начнет продавать пылесосы с логотипом ресторана, франчайзи сможет оспорить эти сделки в суде, потому что продажа пылесосов противоречит цели компании.

Хозяину точки будет дешевле потратиться на суд, чем платить штраф владельцу франшизы и восстанавливать репутацию бренда.

Если сделка подходит под причины из закона, осталось обратиться в суд.

Дело 1. Недействительный договор аренды земли 👎

Если условия сделки противоречат законам или правовым актам, она считается оспоримой. Это значит, что одна из сторон вправе обратиться в суд и попросить отменить сделку.

Компания «Приволжскдорстрой» арендовала земельный участок у городской администрации. В договоре была указана цель аренды — разработка недр. После заключения договора компания начала на участке добычу полезных ископаемых. В это же время в суд обратился заместитель прокурора и попросил:

  • признать сделку недействительной;
  • обязать компанию вернуть участок в собственность города в течение месяца.

Заместитель прокурора объяснил, что договор недействительный, потому что арендуемый земельный участок имеет категорию «земель сельскохозяйственного назначения» и не может сдаваться для добычи полезных ископаемых. Потому что добыча полезных ископаемых на сельскохозяйственных участках противоречит Земельному кодексу.

Суд признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть участок городу и оплатить пошлину — 6000 рублей.

Дело 2. Отмена продажи машины компании 👎

Когда суд признает компанию банкротом, ей назначают конкурсного управляющего. Он изучает сделки за последний год и ищет те, которые можно признать недействительными.

Мнимые и притворные сделки — статья 170 Гражданского кодекса

Цель управляющего — признать часть сделок недействительными и вернуть деньги или имущество компании, чтобы та могла расплатиться с долгами. Это могут быть крупные сделки, которые не были оформлены по правилам, притворные или мнимые сделки.

Крупная сделка для ООО

Цель притворной сделки — прикрыть другую сделку. Так учредители пытаются сохранить машины, оборудование и недвижимость при банкротстве, когда других вариантов сохранить имущество нет.

Если суд решит, что сделка была мнимой или притворной, он признает ее недействительной. В некоторых случаях суд обяжет участников сделки вернуть всё, что они получили.

В сентябре 2016 года компания «Геобуркум» обратилась в суд с требованием признать «Бетон Урала» банкротом. Сразу после этого «Бетон Урала» продал машину «Тойота» другой компании — «Уралрегстрою», а та через пару недель перепродала ее Матвееву Г. В. Если бы не эта цепочка сделок, машину пришлось бы отдать за долги.

Через восемь месяцев суд объявил компанию банкротом и назначил конкурсного управляющего. Управляющий проанализировал сделки компании и решил, что продажа машины — это притворная сделка, которая прикрывает безвозмездный вывод активов компании.

Он обратился в суд с просьбой признать недействительной продажу машины, которая принадлежала «Бетону Урала», и вернуть ее для оплаты долгов компании.

Суд согласился с управляющим и обязал Матвеева Г. В. вернуть машину компании.

Дело 3. Притворный агентский договор 👎

В этом деле один из учредителей ООО заключил агентский договор, чтобы выкупить часть имущества обанкротившейся компании.

ИП Вольсков заключил агентский договор с «Бёртид финанс лимитед», которая от его имени выкупила на торгах долю в строящемся доме. Дом принадлежал компании «Аметист».

Компания «Аметист» обратилась в суд с просьбой признать агентский договор и покупку доли недействительной, а затем вернуть долю компании. Истец настаивал, что агентский договор — это притворная сделка, чтобы прикрыть выход ИП Вольскова из ООО.

Суд согласился с «Аметистом», потому что:

  • торги проходили в 2016 году, а агентский договор был заключен в 2018 году;
  • агент не участвовал в торгах;
  • в 2018 году торги не проводились;
  • агентский договор прикрывал сделку купли-продажи доли в строящемся доме.

Суд признал агентский договор недействительным и отменил сделку между «Аметистом» и ИП Вольским.

Дело 4. Отмена договора переуступки долга 👎

Переуступать чужие долги можно, но только если это не единственный вариант вернуть свой долг.

Компания «СК Партнер» была должна деньги ИП Багровой, а компания «Ока стройсервис» была должна «СК Партнер». В идеальном мире было бы так: «Ока стройсервис» возвращает долг «СК Партнер», а «СК Партнер» расплачивается с ИП Багровой.

Но когда суд выдал «СК Партнер» исполнительный лист, по которому компания могла получить долг от «Ока стройсервис», директор «СК Партнер», Беззубов К. В., не стал взыскивать деньги. Вместо этого он заключил договор переуступки требования между «СК Партнер» и самим собой. И получилось, что у компании денег нет, поэтому отдать долг ИП Багровой она не может.

ИП Багрова обратилась в суд с просьбой признать договор переуступки недействительным, потому что:

  • директор «СК Партнер» — единственный учредитель компании;
  • директор и единственный учредитель «СК Партнер» переуступил требование самому себе, хотя знал, что у компании есть долг перед ИП Багровой Н. В.;
  • когда директор заключил договор займа со своей компанией, денег у него не было, и затем деньги на расчетный счет компании не поступали;
  • у компании нет других средств для погашения долга.

Гражданский кодекс не допускает сделки, единственная цель которых — навредить другому лицу. А раз сделка противоречит Гражданскому кодексу, суд решил признать ее недействительной.

Это значит, что «СК Партнер» получит долг от «Ока стройсервис» и вернет деньги ИП Багровой.

Источник



Тестовые задания по теме «Сделки»
тест на тему

Бабенцева Ирина Артуровна

Примерные тестовые вопросы по учебной дисциплине «Гражданское право». Тема «Сделки»

Скачать:

Вложение Размер
Тесты по теме «Сделки» 72 КБ

Предварительный просмотр:

Тестовые задания по теме «СДЕЛКИ».

1. Односторонней считается сделка, для совершения которой необходимо и достаточно:

  1. выражение воли одной стороны при согласии другой;
  2. выражение воли одной стороны;
  3. выражение воли одной стороны при условии, что вторая сторона впоследствии одобрила сделку;
  4. согласие сторон.

2. Двусторонней считается сделка, для совершения которой необходимо:

  1. выражение воли одной стороны и предварительного согласия другой;
  2. выражение воли одной стороны в интересах другой;
  3. выражение согласованной воли двух сторон;
  4. выражение воли третьей стороны для совершения сделки между двумя другими сторонами.

3. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили:

  1. возникновение прав и обязанностей в зависимость от наступления определенного условия;
  2. возникновение и прекращение прав и обязанностей в зависимость от наступления определенных условий;
  3. возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет;
  4. прекращение прав и обязанностей в зависимость от наступления определенного условия.

4. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили:

  1. возникновение и прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет;
  2. прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого известно, что оно наступит;
  3. прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит;
  4. прекращение прав и обязанностей в зависимость от наступления определенного условия.

5 . К последствиям признания сделки недействительной относится:

  1. обязанность каждой из сторон возвратить другой стороне все полученное по сделке;
  2. взыскание штрафа с виновной стороны в пользу потерпевшей стороны;
  3. лишение прав, вытекающих из сделки, только одной стороны – виновной;
  4. обязанность виновной стороны извиниться перед потерпевшей стороной.

6. Сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, называется:

  1. фиктивной;
  2. притворной;
  3. мнимой;
  4. кабальной.

7. Сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, называется:

  1. притворной;
  2. фиктивной;
  3. мнимой;
  4. кабальной.

8. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки, со дня начала ее исполнения, может быть предъявлен в течение:

  1. одного года;
  2. трех лет;
  3. пяти лет;
  4. десяти лет.

9. Иск о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием насилия или угрозы, может быть предъявлен со дня прекращения насилия или угрозы в течение:

  1. одного года;
  2. трех лет;
  3. пяти лет;
  4. десяти лет.
  1. 2;
  2. 3;
  3. 1;
  4. 4;
  5. 1;
  6. 3;
  7. 1;
  8. 4;
  9. 1.

Источник

§ 2. Недействительность сделок (ст. 166 — 181)

§ 2. Недействительность сделок

  • Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
  • Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
  • Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
  • Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности
  • Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
  • Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
  • Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
  • Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности
  • Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления
  • Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица
  • Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
  • Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
  • Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности
  • Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
  • Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
  • Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
  • Статья 180. Последствия недействительности части сделки
  • Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник

Признание сделки недействительной

От 5% до 15% сделок с недвижимостью оспариваются в суде, и часть из них суд признает недействительными. Регулирует последствия таких сделок статья 167 Гражданского кодекса РФ. При недействительной сделке аннулируются все принятые в договоре юридические последствия с момента его заключения. После этого каждая сторона возвращает другой все полученное в ходе такой сделки, возмещает стоимость или выполняет иное решение суда.

Чтобы не потерять недвижимость или уплаченные за нее деньги, нужно внимательно составлять и изучать условия договора. Оснований для признания сделки недействительной множество. Расскажем о видах таких оснований, их последствиях и как защитить себя от проблем на этапе составления договора.

Виды недействительных сделок

Оспоримая

Такая сделка требует оспаривания в суде на основании закона. Для этого заинтересованное лицо подает иск на основе нарушения или ущемления прав. Причем подать иск о признании сделки недействительной могут и участники договора, и другие заинтересованные лица и инстанции — родственники, органы опеки и попечительства.

Оспоримая сделка считается недействительной с момента признания таковой судом. По закону оспоримую сделку можно разрешить без судебного вмешательства — например, самостоятельно расторгнуть договор. Чтобы избежать судебных тяжб, нужно не допускать поводов для оспаривания сделки:

🔸 нет требуемого законом согласия третьего лица или органа — например, квартира, находящаяся в собственности по договору ренты, продана без согласия рентополучателя;

🔸 в сделке участвовали несовершеннолетние от 14 до 18 лет — например, 17-летний собственник продал квартиру без разрешения родителей;

🔸 официально недееспособный продавец или покупатель — к примеру, квартиру продал инвалид, а сделка прошла без согласия попечителей или попечительских органов;

🔸 продавец или покупатель не понимал значение своих действий — сюда относятся сделки, совершенные под влиянием алкогольного или наркотического опьянения, состояния аффекта;

🔸 продажа квартиры без согласия одного из супругов, если недвижимость в общей собственности — по закону, требуется нотариально заверенное согласие;

🔸 сделка под влиянием угрозы, обмана, насилия, тяжелых обстоятельств — например, продавец отдал квартиру за полцены, когда остро нуждался в деньгах, а покупатель знал это и воспользовался ситуацией;

🔸 сделка, совершенная под существенным заблуждением, искаженно или неверно выражающая волю стороны — решение о существенности заблуждений тут принимает суд. К таким сделкам можно отнести намеренные или случайные опечатки в договоре, непонимание юридических последствий или неверное их трактование и так далее.

Ничтожная

Ничтожная сделка считается недействительной с момента ее совершения, а не по решению суда. Такие сделки не требуют обращения в суд, потому что сами по себе несут в себе нарушение законодательства. То есть по закону подобную сделку просто нельзя заключать. Это случаи грубых нарушений — например, продажа квартиры с поддельными документами.

Обращаться в суд при такой сделке нужно только для признания ее недействительной, либо для подтверждения факта ничтожности. Гражданский кодекс относит к ничтожным сделки:

🔹 нарушающие закон и при этом посягающие на права и свободы третьих лиц;

🔹 с умышленным нарушением правопорядка и нравственности — например, подделка документов, подписей;

🔹 совершенные с недееспособными лицами — например, с психическими расстройствами;

🔹 заключенные с детьми до 14 лет — например, ребенок 12 лет расписался в договоре, хотя за него это должны делать опекуны или родители;

🔹 мнимые — например, должник будто бы дарит квартиру, чтобы избежать ареста имущества;

🔹 притворные с целью скрыть другую сделку — например, когда квартиру получают по дарственной, прикрывая при этом фактическую передачу денег;

🔹 с имуществом, которым нельзя распоряжаться — к таким сделкам относится, например, продажа банкротом своей квартиры.

Сроки обращения в суд

Независимо от оснований для признания сделки недействительной необходимо подавать иск в суд. Однако, нельзя упускать срока исковой давности.

Для оспоримых сделок такой срок составляет 1 год. Отсчет срока исковой давности наступает с момента, когда:

Чтобы признать сделку недействительной у вас есть 3 года. Срок исковой давности отсчитывают со дня самой сделки.

Если вы подали иск, но не являетесь стороной сделки — срок исковой давности начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о начале исполнения сделки, и достигает 10 лет.

Самые распространенные сценарии рискованных сделок

Нарушили условия приватизации

Наиболее часто встречаются оспаривания неправильно приватизированных объектов недвижимости.

Дети не участвовали в приватизации. Проблема в том, что до середины 90-х по закону можно было не наделять детей долями во время приватизации. Чтобы избежать лишней бюрократии, квартиры зачастую приватизировали только на взрослых членов семьи. Сделка купли-продажи квартиры с подобной приватизацией опасна тем, что повзрослевшие дети в праве потребовать долю в жилье и оспорить сделку через суд.

Один из жильцов был выписан в период приватизации. Например, квартиру приватизировали, когда один из собственников был выписан из-за службы в армии или отбывании наказания в тюрьме. Когда он вернется домой, то может восстановить право на приватизацию в суде. Если квартиру продали без его ведома, сделку признают недействительной. Чтобы избежать подобных проблем, узнайте заранее о лицах, чьи права могли нарушить при приватизации — закажите архивную поквартирную карточку по форме 40 в паспортном столе.

Оспорить сделку пытаются мошенники. Одна из мошеннических схем — куплю-продажу квартиры оспаривают собственники, ранее отказавшиеся от участия в приватизации. Они могут заявить, что приватизация проходила без их ведома. Здесь важно поднять все документы, а главное — отказ от приватизации. Если с документами все в порядке, суд разоблачит мошенников и оставит сделку в силе.

Как защититься: требуйте абсолютно все документы на квартиру, особенно, касающиеся процесса приватизации.

Купили квартиру, находящуюся ранее в наследстве

Рискованно и покупать недвижимость, унаследованную продавцом ранее. В этом сценарии могут появиться не вступившие в права наследники. Например, внебрачные дети, которые доказали свое родство, или родственники, долгое время не знавшие о смерти наследодателя.

Закон позволяет наследнику заявить права на наследство в течение 3 лет с момента, как узнал о смерти наследодателя. Ситуация равносильна для наследования и по закону, и по завещанию. Завещания оспаривают недовольные распределением имущества родственники умершего.

Как защититься: остерегаться сделок с недавно полученной в наследство недвижимостью, особенно если она оформлена не на родственника умершего. Однако, чем позже наследник вступил в права, тем ниже риск.

Продавец квартиры не отвечает за свои действия

Ограниченное судом в дееспособности лицо. Например, квартиру продал инвалид, находящийся на попечительстве государства. По закону он не имеет права продавать жилье без разрешения органов опеки и попечительства. Увы, если сделка уже состоялась, покупатель не сможет отстоять свои права в суде. Даже при наличии согласия от органов опеки такую сделку могут оспорить.

Продавец, состоящий на учете в диспансере. Законна сделка с продавцом, который состоит на учете в психо- или наркодиспансере, но не признан недееспособным. Однако, ее могут оспорить родственники бывшего владельца. Например, Олег покупает квартиру у Василия. Во время сделки Олег замечает, что Василий ведет себя немного странно, но не придает этого особого значения. Спустя какое-то время объявляются совершеннолетние дети Василя, которые заявляют, что отец состоит на учете в ПНД и не осознавал последствия своих действий, подписывая договор.

К сожалению, от такого сценария сложно защититься. Бывали случаи, когда сделку признавали недействительной спустя много лет. Например, бывшему владельцу квартиры поставили психический диагноз. Родственники оспорили сделку в суде, доказав, что на момент сделки продавец уже был болен.

Как защититься: при подозрениях постарайтесь разузнать о продавце квартиры как можно больше. Спросите соседей о его поведении, пообщайтесь с другими членами семьи. Если вам кажется, что продавец ведет себя странно, попросите справку из психоневрологического диспансера. Не бойтесь обидеть человека, лучше смущение, чем потерянные миллионы. К тому же для многих структур такая справка обычное дело — например, для водителей. Помните, что срок действия такой справки 1 год.

Квартиру продает пожилой человек

Осторожно нужно отнестись и к сделке с пожилым человеком. Во-первых, он может быть и недееспособным и состоять на учете в диспансере. Во-вторых, даже при богатырском здоровье продавца родственники могут попытаться оспорить сделку. Одно из веских и популярных оснований — доказать, что у продавца на момент сделки присутствовала старческая деменция.

Как защититься: вежливо попросите у продавца соответствующие справки, пообщайтесь с его родственниками. Если чуете неладное, попросите родственников подписать согласие на продажу недвижимости и отсутствие претензий.

Нарушили права несовершеннолетних

Государство строго относится к сделкам, где нарушают права несовершеннолетних. Оспаривают такие сделки и сами несовершеннолетние с помощью родителей или повзрослев, и органы опеки и попечительства.

Например, если вы приобретаете квартиру, которую до этого купили за материнский капитал. По закону сделать это возможно, только если родители выделили детям причитающиеся им по закону доли в новом жилье. В противном случае подросшие дети имеют права потребовать долю с купленной вами квартиры.

Как защититься: если приобретаете жилье у семьи с детьми, потребуйте письменное и нотариально заверенное согласие родителей и органов опеки. Лучше всего соглашаться на единовременную сделку, когда семья продает вам квартиру и параллельно покупает новую. Тогда вы можете попросить доказательств предоставления доли детям.

Не получили согласие супруга

Если недвижимость — совместно нажитое имущество супругов, обязательно разрешение одного из них. При отсутствии разрешения, сделку в суде признают недействительной. Получать разрешение нужно даже у разведенных супругов. Например, Зина и Саша вместе купили квартиру и развелись. Если бывшие супруги решили вопрос с недвижимостью между собой и Саша продает квартиру от своего лица, он должен получит от Зины нотариально заверенное согласие на продажу.

Росреестр регистрирует сделки с совместно нажитой недвижимостью и без согласия одного из супругов, но ставит соответствующую отметку в деле. Теоретически, бывшая супруга может доказать в суде, что покупатель знал или догадывался о ее несогласии на продажу.

Как защититься: уточните, был ли владелец квартиры женат или замужем. При положительном ответе попросите оформить разрешение на сделку от бывшего супруга или супруги.

Недвижимость продает банкрот

Кредиторы и судебные приставы оспаривают продажу квартир банкротов, должников или близких к банкротству лиц, на которых заведены имущественные иски или исполнительное производство. При успешном оспаривании недвижимость возвращается прежнему владельцу, а покупателя ставят в очередь кредиторов, чтобы вернуть деньги.

Опасно и если продавец квартиры обанкротился в течение 3 лет после сделки. В суде кредиторы будут оперировать тем, что купля-продажа была скрытой схемой увода имущества должника.

Как защититься: узнайте, есть ли у продавца иски, задолженности на сайтах областного суда, районных судов, в Федеральной службе судебных приставов.

Продают квартиру, полученную в дар

Риск покупки квартиры, которую собственник получил по договору дарения, мал, но есть. Договор дарения могут признать недействительным в течение 3 лет или оспорить в течение 1 года с последующим расторжением сделки купли-продажи.

❓ ее подписали под давлением, телесными повреждениями, покушением на жизнь дарителя или его родных;

❓ документ оформили неправильно — например, дедушка хочет подарить квартиру внуку Геннадию после своей смерти, но для этого подходит завещание, а не дарственная;

❓ есть опасения, что одаряемый потеряет квартиру из-за своих действий — например, дедушка подарил Геннадию квартиру, а Геннадий начала активно играть в азартные игры и заложил квартиру;

❓ даритель переживет одаряемого — если дедушка переживет Геннадия, он вправе вернуть жилье через суд;

❓ ее оформил банкрот — отменить дарение можно в течение 6 месяцев после признания продавца банкротом.

Как защититься: соглашайтесь на покупку недвижимости, только если с момента ее дарения продавцу прошло 3 года.

Продают жилье, полученное по договору ренты

Внимательно изучайте документы и обстоятельства, связанные с квартирой в ренте. Особенно при недавней смерти бывшего владельца жилья. Оспорить договор ренты имеют право родственники предыдущего собственника.

Как защититься: безопаснее заключать сделку, когда нынешний хозяин квартиры владеет ею 3 года и более.

Сделкой занимается доверенное лицо

Продавать недвижимость по доверенности не противоречит закону, но привлекательно для мошенников. С осторожностью стоит отнестись к недвижимости:

💢 которую продают по доверенности дешевле рыночной стоимости,

💢 если доверенность на продажу оформлена не на родственников, а на третьих лиц.

Часты случаи мошенничества, когда доверенные лица продавали недвижимость после смерти владельца квартиры. Подобные сделки признают ничтожными, потому что доверенность теряет силу после смерти доверителя.

Как защититься: проверьте подлинность и актуальность доверенности в реестре Федеральной нотариальной палаты. Нужно указать дату удостоверения документа, номер в реестре, фамилию, имя и отчество удостоверявшего нотариуса. Поскольку информация в реестре может обновляться с задержкой, дополнительной защитой будет связаться с ответственным нотариусом и подтвердить сведения.

Продают долю

Собственник доли должен предупредить о продаже остальных владельцев недвижимости и сначала предложить выкупить его долю им. Чтобы можно было продавать долю, собственнику обязательно нужны письменные отказы и фактическое отсутствие сделки с дольщиками в течение 1 месяца.

В договоре купли-продажи владелец доли должен указать стоимость аналогичную цене, прописанной в извещении на имя других собственников. Если суммы будут разными или продавец не известит других собственников квартиры о продаже, они могут потребовать в суде отдать им право покупателя. Тогда сделка не состоится.

Как защититься: потребуйте прикрепить к пакету документов письменные отказы дольщиков квартиры и копии извещений.

Последствия признания сделки недействительной

Когда сделка признана недействительной, все обязательства тоже признают недействительными — то есть исполнять их не нужно. Если же обязательства уже выполнены, то они аннулируются. Каждая из сторон возвращает другой полученное при сделке или компенсирует деньгами, если это невозможно. Этот процесс называется двусторонней реституцией.

Например, при купле-продажи квартиры суд решит вернуть право собственности обратно продавцу, покупателю же возвращается сумма, указанная в договоре. В подобном случае есть неприятный момент — если сумму нельзя вернуть сразу, суд обяжет выплачивать деньги постепенно. Такие выплаты могут растянуться на годы. Покупатель оказывается в незавидном положении, когда теряет квартиру и годами получает деньги обратно или не получает вообще.

В чем различие с расторжением договора

Понятия недействительной сделки и ее расторжения — разные с юридической стороны. Расторгнуть договор его участники могут самостоятельно или по иску через суд, если он еще не исполнен до конца. Поэтому при расторжении договора стороны не возвращают уже полученное, а просто прекращают договорные отношения, если иного не предусмотрено законом или соглашением сторон. В зависимости от обстоятельств может быть назначена компенсация ущерба.

Согласно статье 450 ГК РФ расторгнуть договор возможно при существенном нарушении договорных обязательств одной из сторон. Например, если покупатель не выплатил всей суммы за квартиру или девелопер не сдал дом в эксплуатацию вовремя.

Договор получится расторгнуть, если еще не переведены все средства или не оформлен акт передачи недвижимости и так далее. Расторгнуть уже зарегистрированную и завершенную сделку не получится, в такой ситуации нужно признание договора недействительным через суд.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Заручитесь поддержкой специалиста. Основная защита — грамотно составленный договор. Любой типовой договор вы можете скачать в интернете, но перед совершением сделки подробно прочтите его самостоятельно, проверьте у юриста и заверьте у нотариуса.

Все формулировки должны быть понятны, не стесняйтесь попросить юриста прояснить вам их значение или переписать так, чтобы не возникало разночтений.

Отдельно пропишите нюансы и дополнительные условия сделки. Если у вас есть особые условия или требования к сделке, укажите это в договоре вместе с ответственностью сторон за их нарушение. Например, что продавец не должен скрывать недостатки квартиры, несет ответственность за претензии третьих лиц и другие нюансы. Важно, чтобы условия не противоречили договору, друг другу и закону.

Насколько бы простой не была сделка, подготовьтесь к ней основательно и серьезно. При разговоре с юристом или нотариусом честно опишите все условия, спросите, что важно — это поможет учесть в договоре все тонкости конкретно вашей сделки и избежать проблем в дальнейшем.

Источник